ბინის დაგირავება - მითი რომელიც უნდა დაიმსხვრეს!

ბინის ქონების დაგირავება შეუძლებელია მოქმედი ქართული კანონმდებლობით, უძრავი ქონების რაიმე სახით სამართლებრივ დატვირთვას არეგულირებს საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი და მისი სანივთო სამართალი, სანივთო სამართალი კი არ იცნობს უძრავი ქონების დაგირავებას.

ყველას შეგვხვედრია განცხადება სოციალურ ქსელში რომ ვიღაც „აგირავებს ბინას ქონებას“ ან „სურს დაიგირავოს ბინა თუ უძრავი ქონება“. აღნიშნული არათუ შესაძლებელია მეტიც შეუძლებელია. უმეტეს შემთხვევაში ამაში იგულისხმება შემდეგი სამართლებრივი მოქმედებები: 

თითოეულ ამ სამართლებრივ მოქმედებას აქვს თავისი როგორც პლიუსები ასევე მინუსები, შესაძლებელია ასევე პირობა დადებულ გარიგებასთან გვქონდეს საქმე, თუმცა ეს იშვიათობაა და მასზე აღარ ვიმსჯელებ;

1. სესხის მიღების სანაცვლოდ ბინის / უძრავი ქონების იპოთეკით დატვირთვა;        
1.ა. პირველ რიგში გასათვალისწინებელია ის, რომ 2018 წლის 07 აგვისტოს ცვლილებებით, გაუქმდა ფიზიკურ პირებს შორის სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულების გაფორმება (მუხლი 286.4. ფიზიკურ პირზე (მათ შორის, ინდივიდუალურ მეწარმეზე) გასაცემი/გაცემული სესხის/კრედიტის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე მოთხოვნის უზრუნველყოფის საშუალებად არ შეიძლება გამოყენებულ იქნეს მის ან სხვა ფიზიკური პირის საკუთრებაში არსებული ბინა / უძრავი ნივთი, აგრეთვე წყლის და საჰაერო სატრანსპორტო საშუალება) საგამონაკლისოდ კი დადგინდა, რომ იპოთეკის ხელშეკრულების გაფორმება მხოლოდ მაშინაა შესაძლებელი თუ „იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთი საცხოვრებელ სადგომად გამოყენების მიზნით სარგებლობაში გადაეცემა იპოთეკარ ფიზიკურ პირს“. იპოთეკის ხელშეკრულების სანაცვლოდ სესხის გაცემის უფლება მიეცა ფიზიკურ პირს მხოლოდ იმ შემთხვევაში თუ კი ის რეგისტრირებულია სპეციალურ რეესტრში რომელიც თავის მხრივ შექმნა ეროვნულმა ბანკმა. სახელმწიფოს მიერ ფიზიკური პირების დაცვის მიზნით შექმნილმა შეზღუდვამ კი სხვა შედეგები გამოიწვია, რადგანაც აიკრძალა ფიზიკურ პირებს შორის იპოთეკის ხელშკერულება ის ჩაანაცვლა ბინაზე / უძრავ ქონებაზე ნასყიდობა გამოსყიდვის უფლებით ხელშეკრულებამ, რომელიც იმაზე უფრო დიდი სამართლებრივი ზიანის მომტანია ვიდრე სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულება;

2. ბინაზე / უძრავ ქონებაზე ნასყიდობა გამოსყიდვის უფლებით ხელშეკრულების გაფორმება.    
2.ა. სამოქალაქო კოდექსის 509-ე მუხლიდან 515 მუხლის ჩათვლით ეთმობა ნასყიდობას გამოსყიდვის უფლებით. მარტივ ენაზე რომ ვთქვათ, ნასყიდობის გამოსყიდვის დროს გამყიდველ ხელშეკრულების გაფორმებისთანავე კარგავს საკუთრების უფლებას, ის ინარჩუნებს მხოლოდ გამოსყიდვის უფლებას. საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში მყიდველი უკვე აისახება მესაკუთრედ ხოლო გამდყიველს მხოლოდ გამოსყიდვის უფლება აქვს.

აქ კი იწყება ყველაზე საინტერესო, რომ სახელმწიფოს იმის მაგივრად რომ ეზრუნა საკუთრების უფლების დაცვაზე ერთის მხრივ აკრძალა იპოთეკის ხელშეკრულების გაფორმება მაგრამ გზა გაუხსნა მეორეს მხრივ ადამიანებმა უფრო მარტივად დაკარგონ საკუთრების უფლება. განსხვავებით იპოთეკის ხელშეკრულებისაგან, ჯერ იპოთეკარს უნდა აეღო აღსრულების ფურცელი (რომელსაც დრო სჭირდებოდა თუ ეს სასამართლო იქნებოდა, მინიმუმ 3 ინსტანცია დაახლოებით 4 წელიწადი) ნოტარიუსისგან, ეს უნდა წარედგინა აღსრულების ბიუროში, აღსრულების ბიუროს უნდა დაეწყო სააღსრულებლო წარმოება, ჩაეტარებინა ექსპერტიზა, ექსპერტიზის შემდგომ გამოეტანა აუქციონზე და შემდგომში გაირკვეოდა უკვე ქონების ბედი (პრაქტიკა აჩვენებდა რომ მინიმუმ 1 წელი კიდევ ჰქონდა მესაკუთრეს, რომ არ დაეკარგა ბინაზე / უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლება). ნასყიდობა გამოსყიდვის უფლებით ხელშეკრულება არ არის ქონების დაგირავების ხელშეკრულება, საკანონმდებლო რეგულაციის და გამო, მხარეებმა უბრალოდ გაიმარტივეს ურთიერთობა თუმცაღა მესაკუთრე ისე, რომ შეიძლება ვერც ხვდებოდეს კარგავს საკუთრების უფლების მასზე ხელმოწერით 1 დღეში;

3. განვადებით ნასყიდობის ხელშეკრულება.                         

3.ა. აღნიშნული ხელშეკრულება ხშირად არ გვხვდება პრაქტიკაში ბინა / უძრავ ქონებებთან მიმართებაში, მაგრამ მისი მთავარი მახასიათებელი არის შემდეგი: ნივთის სრულ გადახდამდე მყიდველს გადასცემენ უძრავ ქონებას ხოლო ეს უკანასკნელი გამყიდველს ყოველთვიურად უხდის თანხას ნაწილ-ნაწილ. ასეთი ტიპი გარიგებას არ აფორმებენ უძრავი ქონების კომპანიები რადგანაც თუ კი მაგალითად გამყიდველი დაიტოვებს უფლებას, რომ უარი თქვა ხელშეკრულებაზე თუ მყიდველი დაარღვევს თანხის გადახდის გრაფიკს, თუ უარს იტყვის მაგალითად მშენებლი კომპანია ხელშეკრულებაზე მაშინ უკვე მიღებული თანხა უნდა დაუბრუნოს მყიდველს ხოლო გამყიდველი უბრუნებს ქონებას;  

პრაქტიკაში მქონია შემთხვევა, როცა კი ერთ-ერთი კომპანია ჩემს კლიენტს სთავაზობდა „გირავნობის ხელშეკრულების“ გაფორმებას, სიმართლე გითხრათ თავიდან დაუჯერებლად მიმაჩნდა, რომ რომელიმე კომპანიას ასეთი შეუსაბამობა შეეთავაზებინა. თუმცაღა როცა კი გამომიგზავნა ამ კომპანიამ შესაბამისი ხელშეკრულება, ამ ხელშეკრულებას მართლა ერქვა უძრავი ქონების გირავნობის ხელშეკრულება, ხოლო თავისი შინაარსით კი იყო სესხის გაცემისა და ქონების ქირავნობის ხელშეკრულება.                         

რომ დავუბრუნდეთ მთავარ კითხვას „რატომ არსებობს მითი ბინის / უძრავი ქონების დაგირავების თაობაზე“ ალბათ ეს უფრო პოსტ კომუნისტური გამოძახილია ჩვენს საზოგადოებაში. რჩევის სახით იმ შემთხვევაში თუ კი ვინმე, იქნება ეს კომპანია თუ მაკლერი გთავაზობთ ან „ბინის დაგირავებას“ ან თქვენს მიერ უძრავი „ქონების გაგირავებას“;

4.დ. თუ კი ნოტარიუსთან ხდება ხელშეკრულების გაფორმება, მოსთოხვოეთ ნოტარიუსს დეტალურად აგიხსნათ რა ხელშეკრულებას აფორმებთ და რა სამართლებრივი შედეგები მოყვება;                                                 
4.ე. თუ კი ხელშეკრულებაში წერია ნასყიდობა გამოსყიდვის უფლებით, არამც და არამც არ მოაწეროთ ხელი როგორც მესაკუთრემ რადგანაც საკუთრების უფლებას კარგავთ;    
4.ვ. თუ კი მაკლერი გეუბნებათ, რომ გაასესხოთ თანხა და ხელი მოაწეროთ ნასყიდობას გამოსყიდვას როგორც გამსესხებელმა არ მოაწეროთ ხელი, რადგანაც სასამართლოს გზით მოპოვებული საკუთრების უფლება შეიძლება დაკარგოთ და თანხაც არ დაიბრუნოთ;            
4.ზ. არ ენდოთ არც ერთ კომპანიას, მაკლერს თუ იურისტს, რომელიც შესაძლებლად მიიჩნევს ან გთავაზობთ ბინის / უძრავი ქონების დაგირავებას, რადგანაც ასეთი რამ „ბინის / უძრავი ქონების დაგირავება“ სამართლებრივად შეუძლებელია და თქვენ როგორც არა იურისტმა შეიძლება ვერ გაარჩიოთ ერთმანეთისგან ხელშეკრულება და ისეთ ხელშეკრულებას მოაწეროთ ხელი, რომელმაც შეიძლება დაგაკარგინოთ როგორც თანხა ასევე თქვენი საკუთრება;  

გაქვთ შეკითხვები ბინაზე / უძრავ ქონებაზე? ვინმემ გირჩიათ ბინის / უძრავი ქონების დაგირავება და არ იცით რა სამართლებრივი შედეგები მოყვება?                                
დამიკავშირდით ადვოკატი გურამ კონტუაძე                    

არა სისტემური ადვოკატი                             

#პრეცედენტებსვქმნითჩვენ                                 

#არასისტემურიადვოკატი                                        

#უძრავიქონება #ქონება #ბინა                                         

#ბინა #დაგირავება #ადვოკატი                                  

#არენდოქონებისდაგირავებას                                    

#გადაამოწმეადვოკატთან                                        

შემომიერთდი ტელეგრამზე:                                   

https://t.me/lawyerguramkontuadze
ადვოკატი თბილისში ადვოკატი საქართველოში ადვოკატი რუსთავში ადვოკატი თელავში ადვოკატი მარნეულში ადვოკატი ზუგდიდში ადვოკატი ქუთაისში ადვოკატი ბათუმში ადვოკატი საგარეჯოში ადვოკატი სურამში ადვოკატი გლდანში ადვოკატი ვაკეში ადვოკატი ვერაზე ადვოკატი ციხეზე ადვოკატი წალკაში ადვოკატი საბურთალოზე ადვოკატი ვარკეთილში ადვოკატი ახალ რუსთავში ადვოკატი  ახალ რუსთავში ადვოკატი დმანისში ადვოკატი ბოლნისში ადვოკატი საგარეჯოში ადვოკატი მიწის სამოქალაქოს ადვოკატი საადვოკატო მომსახურება თბილისში საადვოკატო მომსახურება საქართველოში საადვოკატო მომსახურება რუსთავში საადვოკატო მომსახურება თელავში საადვოკატო მომსახურება მარნეულში საადვოკატო მომსახურება ზუგდიდში საადვოკატო მომსახურება ქუთაისში საადვოკატო მომსახურება  ბათუმში საადვოკატო მომსახურება  ბათუმში საადვოკატო მომსახურება  საგარეჯოში საადვოკატო მომსახურება  ახალ რუსთავში საადვოკატო მომსახურება ახალ რუსთავში იურისტი ახალ რუსთავში იურისტი დმანისში იურისტი  თბილისში იურისტი საქართველოში იურისტი რუსთავში იურისტი   ბათუმში იურისტი ქუთაისში იურისტი ზუგდიდში სამოქალაქო საქმის ადვოკატი სისხლის სამართლის ადვოკატი ადმინისტრაციული სამართლის ადვოკატი მიწის საკითხებზე მომუშავე ადვოკატი ადვოკატი სამოქალაქო საკითხებში სამოქალაქო საქმის ადვოკატი თბილისში სამოქალაქო საქმის ადვოკატი  თბილისში სამოქალაქო საქმის ადვოკატი საქართველოში სამოქალაქო საქმის ადვოკატი ბათუმში სამოქალაქო საქმის ადვოკატი რუსთავში სამოქალაქო საქმის ადვოკატი ზუგდიდში სამოქალაქო საქმის ადვოკატი ბათუმში სამოქალაქო საქმის ადვოკატი საგარეჯოში სამოქალაქო საქმის ადვოკატი საგარეჯოში სამოქალაქო საქმის ადვოკატი  მარნეულში სამოქალაქო საქმის ადვოკატი თელავში ადმინისტრაციული საქმის ადვოკატი თბილისში ადმინისტრაციული  საქმის ადვოკატი  თბილისში ადმინისტრაციული საქმის ადვოკატი საქართველოში ადმინისტრაციული საქმის ადვოკატი საქართველოში ადმინისტრაციული საქმის ადვოკატი რუსთავში ადმინისტრაციული საქმის ადვოკატი ბათუმში ადმინისტრაციული საქმის ადვოკატი  მარნეულში ადმინისტრაციული საქმის ადვოკატი ზუგდიდში ადმინისტრაციული საქმის ადვოკატი  მარნეულში ადმინისტრაციული საქმის ადვოკატი საგარეჯოში ადმინისტრაციული საქმის ადვოკატი  მარნეულში სისხლის სამართლის  საქმის ადვოკატი თბილისში სისხლის სამართლის  საქმის ადვოკატი საქართველოში სისხლის სამართლის საქმის ადვოკატი რუსთავში სისხლის სამართლის საქმის ადვოკატი ზუგდიდში სისხლის სამართლის საქმის ადვოკატი საგარეჯოში სისხლის სამართლის საქმის ადვოკატი  მარნეულში სისხლის სამართლის საქმის ადვოკატი თბილისში სისხლის სამართლის საქმის ადვოკატი საგარეჯოში სისხლის სამართლის  საქმის ადვოკატი ბათუმში სისხლის სამართლის  საქმის ადვოკატი საგარეჯოში სისხლის სამართლის საქმის ადვოკატი ზუგდიდში საადვოკატო ბიურო თბილისში საადვოკატო ბიურო  საქართველოში საადვოკატო ბიურო  რუსთავში საადვოკატო ბიურო ზუგდიდში საადვოკატო ბიურო  საგარეჯოში საადვოკატო ბიურო  თბილისში საადვოკატო ბიურო  საგარეჯოში საადვოკატო ბიურო   ბათუმში საადვოკატო ბიურო   საგარეჯოში საადვოკატო ბიურო  ზუგდიდში საადვოკატო ბიურო  მარნეულში საადვოკატო ბიურო თელავში advokati tbilisshi advokati rustavshi advokati saqartveloshi advokati bolnisshi advokati marneulshi advokati qutaisshi advokati zugdidshi advokati walkashi advikati marneulshi advokati marneulshi advokati dmanisshi advokati bolnisshi advokati telavshi sisxlis samartlis advokati samoqalaqo samartlis advokati administraciuli samartlis advokati адвокат в Тбилиси адвокат в Грузии Адвокат в Рустави Адвокат в Батуми Адвокат в Ваке Адвокат в Телави Адвокат по гражданским делам iuristi tbilisshi iuristi saqartveloshi sasamartlos iuristi sasamartlo advokati სასამართლო ადვოკატი ადვოკატი სასამრთლოში ადვოკატი თბილისში  www.advokontu.ge ადვოკატი საქართველოში   www.advokontu.ge ადვოკატი რუსთავში   www.advokontu.ge ადვოკატი თელავში   www.advokontu.ge ადვოკატი მარნეულში   www.advokontu.ge ადვოკატი ზუგდიდში   www.advokontu.ge ადვოკატი ქუთაისში   www.advokontu.ge ადვოკატი ბათუმში   www.advokontu.ge ადვოკატი საგარეჯოში   www.advokontu.ge ადვოკატი სურამში   www.advokontu.ge ადვოკატი გლდანში   www.advokontu.ge ადვოკატი ვაკეში   www.advokontu.ge ადვოკატი ვერაზე   www.advokontu.ge ადვოკატი ციხეზე   www.advokontu.ge ადვოკატი წალკაში   www.advokontu.ge ადვოკატი საბურთალოზე   www.advokontu.ge ადვოკატი ვარკეთილში   www.advokontu.ge ადვოკატი ახალ რუსთავში   www.advokontu.ge ადვოკატი  ახალ რუსთავში   www.advokontu.ge ადვოკატი დმანისში   www.advokontu.ge ადვოკატი ბოლნისში   www.advokontu.ge ადვოკატი საგარეჯოში   www.advokontu.ge ადვოკატი სასამრთლოში გურამ კონტუაძე ადვოკატი თბილისში გურამ კონტუაძე ადვოკატი რუსთავში გურამ კონტუაძე