უძრავი ქონების გაქირავება და მასთან დაკავშირებული რისკები

უძრავი ქონების ბაზარი და მასთან დაკავშირებული ურთიერთობები როგორიცაა ქირავნობა და იჯარა, ითვლება საბაზრო ეკონომიკის ერთ-ერთ ფუნდამენტად. ქონებასთან დაკავშირებული გარიგებების გამარტივება სამართლებრივი თვალსაზრისით სხვა არაფერია თუ არა, სახელმწიფომ ხელი არ შეუშალოს აღებ-მიცემას. ჯერ კიდევ ილია ჭავჭავაძე უთითებდა, რომ „ყოველმა მწარმოებელმა თავისი ნაწარმოები იმისთანა საფასურად უნდა აქციოს, რომელსაც საყოველთაო და უცილობელი ძალი აქვს აღებ-მიცემობის მოსახდენად“;

უძრავი ქონების ბაზარი, მისი განვითარება მჭიდროდ არის დაკავშირებული საქართველოს სამოქალაქო კოდექსთან, რადგანაც ეს კოდექსი განსაზღვრავს უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების ბედს, უძრავი ქონების იპოთეკით დატვირთვის წესს, მისი შეძენისა თუ მისი გასხვისებს წესს. იგივე კოდექსი ადგენს ასევე უძრავი ქონების გაქირავების წესს და ამასთანავე იგივე კოდექსი განსაზღვრავს რა ხდება მაშინ თუ კი „მეორე მხარე არ ასრულებს მასზე დაკისრებულ მოვალეობას“. უძრავი ქონება გაქირავება შემოსავლის ერთ-ერთი სტაბილური წყაროა, თუმცაღა სტაბილურობა მაშინ შეიძლება იყოს სტაბილური როცა კანონი არ უშლის ხელს ადამიანებს თვითონ მოაგვარონ მათი გადასაწყვეტი საკითხები ან როცა კი ირღვევა საკუთრების უფლება მაშინ კანონი დადგეს მესაკუთრეს მხარეს. 2015 წლის 11 დეკემბრამდე სამოქალაქო კოდექსის 172 მუხლი და მისი მესამე ნაწილი იცნობდა მესაკუთრეს უფლების დაცვის წესს. მაგალითად:

ვთქვათ X  პირმა გააქირავა მის საკუთრებაში არსებული Y უძრავი ქონება  A პირზე. იმ შემთხვევაში თუ კი A არ გადაიხდიდა ქირავნობის საფასურს X შეეძლო მიემართა სამართალდამცავი ორგანოებისათვის და მოეთხოვა მისი დაუყონებლივი დაბრუნება. აღნიშნულის სამართლებრივი ლოგიკა შემდეგი იყო;

საკუთრების უფლება არის კონსტიტუციური უფლება, მესაკუთრეთა საზოგადოებაში სახელმწიფოს ვალდებულება აქვს დაეხმაროს მესაკუთრეს, რადგანაც თუ სახელმწიფო ვერ დაიცავს საკუთრების უფლებას მაშინ კონსტიტუციური ნორმა „უმოქმედოა“. ასევე თუ  ადამიანი ვერ იყენებს უძრავ ქონებას, ვერ იღებს შემოსავალს, თუ შემოსავალს ვერ იღებს მესაკუთრე ე.ი. ხარჯავს ცოტას, თუ ცოტას ხარჯავს სახელმწიფოც ვერ იღებს შემდგომ შემოსავალს და ა.შ;  

2015 წლის 11 დეკემბრის ცვილებების შემდგომ (რომელიც რიგი სოციალური თუ პოლიტიკური ფაქტორებით იყო გამოწვეული) აღნიშნული მუხლი გაუქმდა და შესაბამისად იგივე წესი აღარ მოქმედებს ეს რას ნიშნავს?!  

ვთქვათ X პირმა გააქირავა მის საკუთრებაში არსებული Y  უძრავი ქონება ვინემ სხვა A პირზე. იმ შემთხვევაში თუ კი A არ გადაიხდის ქირავნობის საფასურს X არ შეუძლია შემდეგი რამ: 

სამართლებრივი ლოგიკა ამოყირავდა კერძოდ, სამოქალაქო კოდექსმა არა საჯარო რეესტრის ამონაწერს ან/და მის პრეზუმციას არამედ სასამართლოს მიანდო ქირავნობის ბედი, ასევე დატოვა ხვრელი, რომ არაკეთილსინდისიერ პირს შეუძლია არ გადაიხადოს ქირა, მთელი დავის განმავლობაში იცხოვროს უძრავ ქონებაში და მხოლოდ აღსრულების მეშვეობით დაიბრუნოს უძრავი ქონება მესაკუთრემ;

- იმისათვის, რომ მესაკუთრემ სასამართლოს მეშვეობით გამოითხოვოს დაიბრუნოს მის მიერ გაქირავებული ქონება, თან სდევს დამატებითი ხარჯები, მაგალითად: 
ა) პირს უწევს დაიქირავოს ადვოკატი და გადაიხადოს შესაბამისი საფასური;  
ბ) გადაიხადოს სახელმწიფო ბაჟი სასამართლოში;  გ) უმეტეს შემთხვევაში იაროს 3 ინსტანცია სასამართლო რათა დაიბრუნოს მის საკუთრებაზე მფლობელობა რომ თავიდან გააქირავოს;  
დ) შემდგომში გადაწყვეტილებას, რომ აიღებს აქაც არ მთავრდება ყველაფერი, უნდა ჩაატაროს უძრავი ქონების ღირებულების ექსპერტიზა და აქ ექსპერტს გადაუხადოს თანხა;  
ე) ეს ექსპერტიზა წარადგინოს სსიპ აღსრულების ეროვნულ ბიუროში და გადაიხადოს დამატებით კიდევ უძრავი ქონების ღირებულების 2% არაუმეტეს 5000 ლარისა;  
ვ) მაგრამ არც აქ მთავრდება ისტორია, შემდგომში უნდა დაელოდოს მის ე.წ. რიგს აღსრულების ეროვნულ ბიუროში, რომელიც შეიძლება წლობით გაგრძელდეს;

ამასობაში გამქირავებელი კარგავს შემოსავალს და თუ დამქირავებელი არაკეთილსინდისიერია და მის სახელზე არაფერია, ქირის თანხასთან რომ მოსთხოვო მიუღებელი შემოსავალი უბრალოდ ჩასვავ მოვალეთა რეესტრში თანხობრივი ზიანი ისევ მესაკუთრეს ადგება. ყველაფერ სიკეთესთან ერთად ის რაც სააღსრულებლო წარმოებაში გადაიხადე ვთქვათ 1000 ლარი მაგაზე კიდევ თავიდან გიწევს დავა, რომ არაკეთილსინდისიერ დამქირავებელ მხარეს დააკისრო. დამატებით კიდევ თუ მოინდომებ და თვითსამართლის აღსრულებას დაიწყებ ან/და პირადად მოინდომებ რომ გამოიყვანო არაკეთილსინდისიერი დამქირავებელი მხარე უძრავი ქონებიდან მის ზარზე შეიძლება გამოძიება დაიწყოს სისხლის სამართლის კოდექსის 160-ე მუხლით;

რაც არ უნდა გასაკვირი იყოს ესაა ჩვენი რეალობაა, კანონმა და მისმა არასრულყოფილებამ შეძლო და მესაკუთრეთა საზოგადოებაში მესაკუთრეს უფლების სადარაჯოზე არ დადაგ. შესაძლებელია თუ არა ამ ყველაფრისგან თავის დაღწევა? არსებობს რამდენიმე მეთოდი, რომ თუ კი იმავე მდგომარეობაში აღმოჩნდი ან შეიძლება აღმოჩნდე,  როგორ უნდა დაიცვა. რჩევებია:

ა) უპირველესად დააზუსტე ვისზე აქირავებთ უძრავ ქონებას, კონკრეტული პირი რადგანაც ხშირია შემთხვევა რომ ერთზე ქირავდება ეს უკანასკნელი კი ის აქირავებს სხვა პირებზე;  
ბ) მოითხოვეთ სხვა დროს თუ დაუქირავებია პირს უძრავი ქონება ყოფილ მესაკუთრესთან დაკავშირება ან ამ პირისგან რეკომენდაციის წარმოდგენა (მართალია აღნიშნულს არ იცნობს კანონი, მაგრამ გექნებათ აუცილებლად ის რითიც შეგიძლიათ გაიგოთ ვისთან გაქვთ საქმე);  
გ) აუცილებლად, აუცილებლად გააფორმეთ წერილობითი ხელშეკრულება ვისზეც აქირავებთ უძრავ ქონებას;  
დ) ხელშეკრულების მხოლოდ წერილობითი ფორმით გაფორმება საკმარისი არ არის, ასევე ხელშეკრულებაში უნდა იქნეს გათვალისწინებული:

დ.ა.) კაუციონიო - წინსწრებით მოითხოვეთ 2 ან/და 3 თვის ქირის თანხის განთავსება დეპოზიტზე თუ კი დაარღვევს გადახდის პირობას თანხას მიიღებთ;  
დ.ბ.) პირგასამტეხლო - თუ კი დაარღვევს თანხის გადახდის წესს დაეკისროს პირგასამტეხლო ეს კი უნდა იყოს გონივრული (მაგალითად 0.07% დღიურად); 
დ.გ.) მოვალის გარანტია - იმ შემთხვევაში თუ კი ის არ იხდის ქირას მაშინ მას გარდა ხელშეკრულებით არსებული წესებისა ასევე სხვა შესრულება დაევალოს (იქნება ეს მის საკუთრებაში არსებული ავტომობილის თუ ნივთის თქვენს საკუთრებაში გადმოცემა); 

ე) ჩამოთვლილი არ არის ამომწურავი თუმცაღა ზოგიერთ შემთხვევაში ასევე შეგიძლიათ გამოიყენოთ სხვა პირი მოიყვანოს რომელთანაც გაფორმდება თავდებობის ხელშეკრულება რათა უზრუნველყოფილი იყოს ქირის გადახდა თუ არადა მანაც რომ აგოს პასუხი და ა.შ.  აღნიშნული წესების დაცვა შესაძლებელია მაინც ვერ უზრუნველყოფს, რომ არაკეთილსინდისიერი  პირი აქციოთ კეთილსინდისიერად თუმცაღა იმ შემთხვევაში თუ კი ზიანის ოდენობაზე დადგება საქმე მაშინ დაზღვეული მაინც იქნებით, რომ სრულად თუ არა მინიმალურად აინაზღაუროთ მოყენებული ზიანი.

დამატებითი კითხვების შემთხვევაში შეგიძლიათ დამიკავშირდეთ.
📱 Tel/Viber/WhatsApp/Telegram/Signal: +995 591 976 764
📧 guram.kontuadze@gmail.com 👨‍⚖️ ადვოკატი გურამ კონტუაძე
Attorney At Law GGK Lawyer 🌐 advokontu.ge

პრეცედენტებს ვქმნით ჩვენ

არა სისტემური ადვოკატი 

ადვოკატი თბილისში ადვოკატი საქართველოში ადვოკატი რუსთავში ადვოკატი თელავში ადვოკატი მარნეულში ადვოკატი ზუგდიდში ადვოკატი ქუთაისში ადვოკატი ბათუმში ადვოკატი სურამში ადვოკატი ვაკეში ადვოკატი ვერაზე ადვოკატი ციხეზე ადვოკატი წალკაში ადვოკატი საბურთალოზე ადვოკატი ვარკეთილში ადვოკატი ახალ რუსთავში ადვოკატი  ახალ რუსთავში ადვოკატი დმანისში ადვოკატი ბოლნისში ადვოკატი საგარეჯოში ადვოკატი მიწის სამოქალაქოს ადვოკატი საადვოკატო მომსახურება თბილისში საადვოკატო მომსახურება რუსთავში საადვოკატო მომსახურება თელავში საადვოკატო მომსახურება მარნეულში საადვოკატო მომსახურება ზუგდიდში საადვოკატო მომსახურება ქუთაისში საადვოკატო მომსახურება  ბათუმში საადვოკატო მომსახურება  საგარეჯოში საადვოკატო მომსახურება  ახალ რუსთავში საადვოკატო მომსახურება ახალ რუსთავში იურისტი ახალ რუსთავში იურისტი დმანისში იურისტი  თბილისში იურისტი საქართველოში იურისტი რუსთავში იურისტი   ბათუმში იურისტი ქუთაისში იურისტი ზუგდიდში სამოქალაქო საქმის ადვოკატი სისხლის სამართლის ადვოკატი ადმინისტრაციული სამართლის ადვოკატი მიწის საკითხებზე მომუშავე ადვოკატი განქორწინებაზე მომუშავე ადვოკატი ქონებაზე მომუშავე ადვოკატი ქონების ადვოკატი ადვოკატი სამოქალაქო საქმეზე ადვოკატი სისხლის სამართლის საქმეზე განქორწინების შემდგომ რა ხდება განქორწინების შედეგები ადვოკატი სამოქალაქო საკითხებში სამოქალაქო საქმის ადვოკატი საქართველოში სამოქალაქო საქმის ადვოკატი ზუგდიდში სამოქალაქო საქმის ადვოკატი ბათუმში სამოქალაქო საქმის ადვოკატი საგარეჯოში სამოქალაქო საქმის ადვოკატი  მარნეულში სამოქალაქო საქმის ადვოკატი თელავში ადმინისტრაციული საქმის ადვოკატი თბილისში ადმინისტრაციული საქმის ადვოკატი საქართველოში ადმინისტრაციული საქმის ადვოკატი ზუგდიდში სისხლის სამართლის  საქმის ადვოკატი თბილისში სისხლის სამართლის  საქმის ადვოკატი საქართველოში სისხლის სამართლის საქმის ადვოკატი რუსთავში სისხლის სამართლის საქმის ადვოკატი ზუგდიდში სისხლის სამართლის საქმის ადვოკატი საგარეჯოში სისხლის სამართლის საქმის ადვოკატი  მარნეულში სისხლის სამართლის საქმის ადვოკატი თბილისში სისხლის სამართლის  საქმის ადვოკატი ბათუმში სისხლის სამართლის  საქმის ადვოკატი საგარეჯოში ბიზნეს ადვოკატი რუსთავში ბიზნეს ადვოკატი თბილისში ბიზნეს ადვოკატი ბათუმში ბიზნეს ადვოკატი ქუთაისში სტარტაპ ადვოკატი თბილისში საადვოკატო ბიურო თბილისში საადვოკატო ბიურო  საქართველოში საადვოკატო ბიურო  რუსთავში საადვოკატო ბიურო ზუგდიდში საადვოკატო ბიურო  საგარეჯოში საადვოკატო ბიურო  მარნეულში საადვოკატო ბიურო თელავში advokati tbilisshi advokati rustavshi advokati saqartveloshi advokati bolnisshi advokati marneulshi advokati qutaisshi advokati zugdidshi advokati walkashi advikati marneulshi advokati dmanisshi advokati telavshi sisxlis samartlis advokati samoqalaqo samartlis advokati administraciuli samartlis advokati адвокат в Тбилиси адвокат в Грузии Адвокат в Рустави Адвокат в Батуми Адвокат в Ваке Адвокат в Телави Адвокат по гражданским делам iuristi tbilisshi iuristi saqartveloshi sasamartlos iuristi sasamartlo advokati სასამართლო ადვოკატი ადვოკატი სასამრთლოშ